Informatives im Mietrecht:

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die geschilderten Urteile auf dieser Seite nicht verallgemeinerungsfähig sind. Vielmehr bedarf es einer exakten Prüfung des Einzelfalles, ob Ihr eigener Sachverhalt genau mit dem jeweiligen Anwendungsfall übereinstimmt. Für diesbezügliche Rückfragen stehe ich Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

BGH: Beseitigung eines Mietmangels auf Kosten des Vermieters

Karlsruhe: Tritt im Laufe eines Mietverhältnisses ein Mangel der Mietsache auf, so hat der Vermieter diesen auf seine Kosten zu beseitigen, auch wenn die Mangelursache in der Sphäre des Mieters liegt, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, da er die Grenzen des übermäßigen Gebrauchs nicht überschritten hat. Ist der Mieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter eine Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen

In der Sache selbst ging es um die Beseitigung von Schwarzstaubablagerungen in den Zimmern der angemieteten Wohnung. Trotz Aufforderung des Mieters an den Vermieter zur Beseitigung wurde dieser nicht tätig.

Es wurde festgestellt, dass die Ursache für die Schwarzstaubablagerungen im Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden und einer Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur während des im Winter vorgenommenen Fensterputzens und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Stoffe während des Fensterputzens zu sehen sei und damit im Gefahrenbereich des Mieters liege, der Wandfarbe und Teppich in die Wohnung eingebracht habe und die Reinigung veranlasst habe. Dennoch muss dieser den Mangel nicht vertreten, da dieses Handeln den übermäßigen Gebrauch der Mietsache nicht überschreite.


BGH, Urteil vom 28.05.2008 AZ: VIII ZR 271/07

BGH: Rauchen in Mietwohnungen kann vertragswidrig sein und Schadensersatzpflichten der Mieter begründen

Karlsruhe/Bonn: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob eine vom vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung nicht mehr umfasste Nutzung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen des Mieters bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat.

Die Kläger waren von August 2002 bis Juli 2004 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Mit der Klage haben die Kläger Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangt. Die Beklagte hat die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt. Sie hat behauptet, die Kläger hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.

Die Vorinstanzen haben einen Schadensersatzanspruch der Beklagten verneint. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten ist zurückgewiesen worden.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht. Der Vermieter wird dadurch nicht unbillig benachteiligt. Denn er hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung - auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es - wie im entschiedenen Fall - an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten fehlt, so geht dies zu Lasten des Vermieters als Verwender der unzulässigen Formularklausel.

Im entschiedenen Fall ließen sich die behaupteten Spuren des Tabakkonsums nach dem Vortrag der Beklagten durch das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken sowie die Lackierung von Türen beseitigen. Dabei handelt es sich um Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung. Ein Schadensersatzanspruch der Beklagten bestand deshalb nicht.

BGH - Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07 - LG Bonn

BGH: Kein Kautionsanspruch eines früheren Mieters gegen neuen Eigentümer

Karlsruhe/Berlin. Wer ein Mietshaus kauft, muss die bestehenden Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten fortführen. Frühere Mieter können von dem Käufer jedoch nicht die Zahlung einer noch ausstehenden Kaution verlangen.

Nachdem der bisherige Vermieter insolvent geworden war und das Haus unter Zwangsverwaltung stand, kündigte ein Mieter seine Wohnung und zog aus. Danach ersteigerte der neue Eigentümer das Grundstück mit dem Gebäude. Der ehemalige Mieter verlangte nun von diesem die Auszahlung seines Kautionsguthabens.

Zu Unrecht, entschieden die Richter des BGH. Zwar trete der neue Eigentümer in alle Mietverträge ein und treffe damit alle Vermieterpflichten. Voraussetzung sei jedoch, dass ein Mietverhältnis besteht und noch nicht beendet ist. In diesem Fall war der Mieter bereits ausgezogen, daher bedürfe es keines besonderen weiteren Schutzes des ehemaligen Mieters. Es sei nicht Aufgabe des neuen Eigentümers, den früheren Mieter vor dem wirtschaftlichen Risiko der Zahlungsunfähigkeit des ursprünglichen Vermieters zu schützen. Dies sei weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch würden praktische Gründe einen solchen Fall rechtfertigen.

BGH, Urteil vom 4. April 2007 AZ: VIII ZR 219/06 - LG Berlin - LG Duisburg